بيزنس العقار في بلادنا والأصول دون الوطنية!
سلام كبة
• مافيا ولوبي وجماعة ضاغطة وثقافة راسخة لدى البعض
• الكساد والانكماش العقاري
• عجز الدولة والمبادرة الوطنية للاسكان
• المافيا العقارية تدس انفها بالتقييم غير الصحيح للعقارات
• اختراق هيئة دعاوى الملكية
• التداول بالعقار من الصفقات المربحة
• الرعاية الحكومية للاستثمار الاسكاني تضليل اعلامي
• مشاريع اسكانية في كردستان العراق
يندفع العراق سريعا على طريق اقتصاد السوق المنفلت عبر ازالة الضوابط وحجب الصلاحيات عن مؤسسات الدولة والحد من تدخلها واخراجها من الحقل الاقتصادي وفتح الاقتصاد العراقي على مصراعيه دون قيد او شرط وحتى دون ضمانات وتأمينات مستقبلية والانفتاح بلا حدود على الرساميل الاجنبية وتهيئة الاجواء للخصخصة الواسعة والترويج لاقتصاد السوق باعتباره الدواء الوحيد والاوحد لحل مشكلات الاقتصاد العراقي!
النتيجة هي ابقاء الاقتصاد العراقي اقتصادا نفطيا ريعيا مستوردا مستهلكا وحيد الجانب في تطوره وكولونيالي التركيب في بنيته وعاجز عن تحقيق الوحدة العضوية في عملية اعادة الانتاج الموسعة،واهدار عوائد النفط على استيراد السلع لاغراض الاستهلاك والانفاق على الرواتب والمصروفات الجارية فقط،الى جانب الاداء الحكومي المثبط للهمم!ولا يوجد في الافق ما يشير الى دعم جاد للمنشآت الصناعية والمعامل العائدة للدولة واعادة تأهيلها واصلاحها والنهوض بها لتساهم بشكل فعال في تنمية الاقتصاد الوطني.
رافق ذلك اشتداد ازمة القطاعات الانتاجية والخدمية خاصة الكهرباء والمجاري واسالة الماء الصالح للاستخدام البشري والطرق والنقل والمواصلات والاسكان،مع توسع سرطاني لانشطة اقتصاد الظل غير المحكوم بضوابط وتشريعات محددة وذي النشاطات الضعيفة الانتاجية والقليلة القيم التي تخلقها وتتسم بتردي ظروف العمل وكثافة استغلال العاملين!وتتصدر النشاطات غير المشروعة هذا القطاع لاسيما التهريب والتزوير وفرض الاتاوات والاستحواذ على ثروات الآخرين!بينما تنتشر المفاتيح – المناصب السرية غير المدونة داخل المؤسساتية الحكومية والاهلية،وهؤلاء هم الوسطاء لكبار الفاسدين والمفسدين والمرتشين الذين لا تسمح هيبتهم الوظيفية بالقبض مباشرة من الراشي!وتتنوع اساليب غسيل الاموال كالصفقات النقدية واعادة الاقراض والفواتير المزورة واستبدال الاوراق النقدية الصغيرة بأخرى كبيرة او بصكوك مصرفية وشراء الاصول الثابتة كالعقارات والاراضي الزراعية والذهب وايداع المبالغ بالحسابات السرية في البنوك عبر الوسطاء والمضاربة والتهرب الضريبي.... كل ذلك بهدف اضاعة وتضييع مصادر الاموال المودعة بعد سلسلة التحويلات بين المصارف لتستقر وتسجل الولادة الجديدة بالاساليب غير الشرعية والطرق الملتوية مخترقة معترك التجارة وبانية الصروح المالية التي تفوق الخيال!
• مافيا ولوبي وجماعة ضاغطة وثقافة راسخة لدى البعض في ظل هذه الاجواء نما وينمو
بيزنس العقار – مافيا ولوبي وجماعة ضاغطة وثقافة راسخة لدى البعض ونهم لا ينقطع للحصول على المال الحرام والتدمير الروحي للمجتمع والفتك بالارواح وتخريب البلاد،وتقوده فئات بورجوازية عقارية طفيلية رثة اكتسبت قشرتها العليا الملامح الطائفية – العشائرية – المناطقية اي ملامح الموروثات دون الوطنية القادرة على ممارسة وظيفة توفير الامان النسبي لقطاعات معينة من الناس وايجاد طرق واطر اجتماعية لحمايتهم وصيانة مصالحهم،واعتمدت مراكزها الوظيفية على علاقاتها ببعض الكتل والجماعات الحزبية
،وهي تشكل محور اجمالي الشرائح البورجوازية الطفيلية التي نمت بعد سقوط النظام السابق والتي برزت كامتداد عضوي لتلك التي كانت قد ترعرت في كنفه!والتي تثرى بسرعة كبيرة نتيجة استغلال السلطة وممارسة النشاطات الاقتصادية غير المشروعة لتبرز اليوم كرديف قوي للزعامات العشائرية برفضها القانون!وتتداول الاوساط المصرفية والتجارية والعقارية قوائم تضم عشرات التجار والمقاولين يشكلون اغنى اغنياء العراق،و25% من هؤلاء هم سياسيون ايضا،حديثي العهد بالعمل السياسي وتمكنوا من تحقيق ثراء يوازي ثراء كبار التجار بفعل الصفقات والعمولات والنفوذ السياسي والسمسرة الحكومية لتمرير الصفقات والارتباط بعواصم عربية واقليمية،وبعض هؤلاء يمتلك اليوم مصافي للنفط وبنوكا ولهم اسهم في شركات كبيرة للاتصالات ومصانع لصناعة السيارات وبعضهم شيد المستشفيات والجوامع والحسينيات.
يذكر ان نظمي اوجيه غير المقيم في العراق والحامل للجنسية البريطانية والذي ضمنته قائمة مجلة فوربس- الشرق الاوسط لاغنى اغنياء العرب للعام 2012،والذي فر من العراق ثمانينات القرن الماضي ابان حكم صدام حسين واستقر في بريطانيا منذ عام 1980 وعمل وسيطا لعدد من الشركات النفطية الاجنبية في منطقة الخليج،كان تاجر عقارات ويمتلك اليوم مجموعة جنرال ميديترانيان هولدينغ التي تدير سلسلة فنادق الرويال الكبرى.
التحول في بنية الائتلاف الطبقي الحاكم اليوم جاري على قدم وساق من الهيمنة البورجوازية البيروقراطية الطفيلية لصالح الفئات البورجوازية الطفيلية والعقارية،بعد ان ظلت البورجوازية البيروقراطية تسيره منذ عقود.وعليه فأن البيزنس العقاري هو ثمرة نتنة لأخطاء ومهازل العملية السياسية الجارية في بلادنا،العملية السياسية التي دافعت عنها القوى الوطنية والديمقراطية وكل المخلصين من ابناء الشعب العراقي،ونتيجة منطقية لمنحى التفرد بالسلطة والسلوك العبثي للكتل السياسية المتنفذة والمتنافسة على النفوذ والسلطة وتناطحها على المناصب والمواقع.وتؤدي البالوعة الطفيلية ومنها البيزنس العقاري دور حلقة الوصل بين اقسام من الرأسمال الاجنبي وبين عمليات تفكيك وتصفية ركائز العمليات الانتاجية ونشر الفساد الاقتصادي الواسع واعمال السلب والنهب في الداخل.
بالطبع ليست الطفيلية ظاهرة قاصرة على القطاع الخاص او النشاط الخاص،بل انها تمتد الى قطاع الدولة،فالطفيلية مرتبطة بالشرائح المختلفة للبورجوازية،الا انها باتت تضم شرائح رجال الاعمال الجدد الذين عمل بعضهم مقاولين ثانويين للقطاع الحكومي وقبلها مع مؤسسات اعمار العراق التي انشأها الاحتلال الاميركي او في مجال الوساطة في عقود التجارة الخارجية التي كانت العمولة - commission تشكل نسبة كبيرة من قيمتها الاجمالية.
برزت ظاهرة"بيزنس العقار"كعلاقة تداخل بنيوي مشبوهة بين مالكي العقارات والمكاتب العقارية – مكاتب الدلالية ودوائر التسجيل العقاري والصناعات والسوق الانشائية والبلديات والبيوتات المالية والمؤسسات القضائية والاعلامية والنخب السياسية المتنفذة والمقاولين وشركات المقاولات وعبر العقود المشبوهة والاحكام القضائية المشكوك بأمرها!وانتعش البيزنس مع انتهاج السلطات الحاكمة مبدأ الفوضى البناءة والسلوكيات التبريرية والذرائعية والنفعية البراغماتية،واكبر كمية من التجاوزات واللقاءات والاجتماعات والكلام الكثير الجميل الأنشائي المنمق الخادع،وترسيخ التجييش اللاوطني والطائفي والعشائري!مع منهجية طمس الحقائق والسعي الى تطويعها وفقا للمصالح الطائفية والفئوية الضيقة في ظل الفوضى وغياب دولة القانون والدور الرقابي الفاعل للبرلمان،وفي اطار صراع المصالح،والاجراءات الحكومية الترقيعية،ومنهجية شراء السكوت المتبادل!ومع الثغرات والانتهاكات الدستورية التي تتخلل النصوص التشريعية النافذة ذات العلاقة كقوانين ضریبة العرصات رقم 26 لسنة 1962 المعدل،ضريبة العقار رقم 162 لسنة 1959 وايجار العقار المرقم 87 لسنة 1979 وتعديلاتها،التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971 المعدل،اطفاء حق الحكم رقم 3 لسنة 1983،توحيد اصناف اراضي الدولة رقم 53 لسنة 1976،الاستملاك رقم 12 لسنة 1981،تحديد بدلات ايجار الوحدات السكنية لدوائر الدولة والقطاع العام رقم 62 لسنة 2007،تعليمات تسهيل تنفيذ قانون تحديد بدلات ايجار الوحدات السكنية رقم 3 لسنة 2008،بیع وایجار اموال الدولة رقم 32 لسنة 1986،رعاية القاصرين رقم 78 لسنة 1980،التنفيذ رقم 45 لسنة 1980،الاثبات رقم 107 لسنة 1979،التجارة رقم 30 لسنة 1984،تقدير قيمة العقار ومنافعه رقم 85 لسنة 1978،وشرطية احصاء عام 1957 في التملك والذي منح العراقيين الحق بتملك العقارات في عموم العراق،وتشريعات الارض والبناء رقم 80 لسنة 1970 ورقم 53 لسنة 1976،تعلیمات التسجیل العقاري رقم 9 لسنة 1972،المذكرة الايضاحية لقانون ايجار العقار رقم 87 لسنة 1979،وقرارات مجلـس قيادة الثـورة المنحل المرقمة:222،51،940،734،252،37،850..وكذلك المرقمة:864 لسنة 1979،1611 لسنة 1982،99 لسنة 1984،وقانون ضریبة الدخل رقم 113 لسنة 1982 المعدل،وقانون رقم 56 لسنة 2000،وقانون رقم 120 لسنة 2002!واوامر سلطة الائتلاف المؤقتة والقوانين الاخرى ذات العلاقة!
يتميز بيزنس العقار في بلادنا بالطبيعة الريعية والاصول الطائفية والعشائرية والاقطاعية وشبه الاقطاعية وبالاموال الطائلة غير معروفة المصدر التي مكنته من التفرعن،وفقدانه لروح المشروع الرأسمالي القائم على الانتاج وتحمل المخاطر الطويلة الأجل والمشاركة في عملية التراكم،وبأرتباطه بالرأسمال الاجنبي والاقتصاد الرأسمالي العالمي بروابط خلفية وامامية بحيث لا يتاح له عمليا سوى هامش ضيق للحركة المستقلة الذاتية التي تتركز بالمضاربة،وبتداخل مهامه التجارية والسياسية ومحاولة زرع الفساد المقنن في السلطات التشريعية والتنفيذية والقضائية!وهو اليوم يشكل قلب شرائح البورجوازية الطفيلية والكومبرادورية المتضخمة باضطراد بحكم المآزق التنموية والسياسات الاقتصادية التجريبية النفعية الخاطئة والمبالغة في الانفاق على مشاريع وفعاليات غير مجدية اقتصاديا،وشيوع الفساد والزبائنية،وازدياد حدة التفاوتات الاجتماعية بين الطبقات،وارتفاع معدلات الفقر والتضخم والامية...الى جانب الفجوة المعرفية والتكنولوجية مع الغرب!
اصبحت عائلات كثيرة ثرية جدا ليس بسبب استغلالها لوسائل الانتاج وتطويرها لتلك الوسائل بل لانهم من كبار رجال البلاط والدولة وحاشية قادتها وكبار ضباط الجيش والامن والمخابرات ومن بعض شيوخ العشائر المتعاونين مع الحكومة،ولأنهم قادة في الاحزاب المتنفذة والطائفية ونواب في البرلمان العراقي!وقد تحولت اكثر من 5000 عقار من اثمن العقارات في العاصمة العراقية من اسماء اصحابها الأصليين الى ملكية ثانية بعد تقاسمها في صفقات بدأت عام 2005 حتى يومنا هذا!وتقدر الكلفة الاجمالية للعقارات التي تحولت الى اسماء مسؤولين حكوميين جدد للفترة 2004 – 2011 فقط بأكثر من 3 مليار دولار!ويمتلك اليوم احد رواد الطفرات العقارية 40 عقارا تفوق قيمتها مليار دولار،حصل عليها بعد عام 2003 بطرق غير مشروعة وبتواطؤ بينه وبين بعض موظفي التسجيل العقاري في الرصافة الثانية،وقد حقق منفعة ايضا لعوائله والجهات المقربة الى حد الدرجة الرابعة منه!وتروج العديد من معاملات العقارات في دوائر التسجيل العقاري لمحامين موكلين عن مسؤولين في الحكومة المركزية ونواب في البرلمان بغرض امتلاك عقارات في مراكز حيوية وتجارية بالعاصمة العراقية وكربلاء والنجف ونينوى!
ينظر بيزنس العقار الى العراق باعتباره حقلا لاعمال المضاربة والاحتيال ليس الا...،تنشر فيه اقتصاد الصفقات والعمولات،وينهض عليه مجتمع الرشاوي والارتزاق!ما يهمه هو التداول العقاري اي شراء وبيع وتأجير العقارات كبيع الاراضي لشراء عمارات سكنية حجمها ومساحتها متوقف على القدرة الشرائية،وشراء منازل سكنية لتأجيرها الى الشركات الاجنبية!وبالتالي المضاربة والسمسرة في السوق العقارية لترتفع الاسعار وتصبح غير حقيقية!
ويرى البيزنس العقاري ان الاستثمار في هذا المجال تجارة رابحة بسبب الارتفاع المستمر لقيمة العقارات على مر الوقت غير آبه بالتبعيات اللاحقة كارتفاع نسبة التضخم السنوي واستنزاف ميزانية العائلة العراقية بشكل تراكمي وحرمانها من اية خطوة مستقبلية لشراء عقار في العراق.لقد عمل البيزنس على:
• ترسيخ الاعفاءات الضريبية للعقارات الضخمة
• اشاعة ظاهرة شطر الدور السكنية عبر شراء العقارات القديمة ذات المساحات الكبيرة والمتوسطة باسعار مخفضة،وتحويلها الى اربعة او خمسة مشتملات صغيرة بمساحة اقل من خمسين مترا لكل منها وحسب رغبة الزبون والمبلغ الذي بحوزته،يباع الواحد منها بسعر مرتفع بسبب الطلب المتزايد عليها!واصبحت تبنى هذه العقارات الصغيرة بطرق عشوائية ومتداخلة مع بعضها البعض وتسببت باضرار اجتماعية وصحية كبيرة!
• التلاعب بأسعار العقارات لترتفع دون ان تكون الزيادة خاضعة لقانون العرض والطلب والتضخم والكساد بل عبر الاحتيال وحرق الاسعار
• فرض جملة من القواعد غير القانونية كأداء جزء مهم من ثمن العقار على هامش القانون ومن "تحت الطاولة" الى ان بات ما يدفع بهذه الطريقة يعد بالملايين!ولغياب الشفافية وسيادة الرشوة اصبح المواطن ملزما رغما عنه بالخضوع لهذه القاعدة وغيرها من القواعد غير القانونية!
• الانكى هو ان الدوافع وراء العديد من صفقات العقارات اليوم هي الرغبة بالعيش في جيوب طائفية منعزلة!
• المهم ان قطاع الاسكان في العراق هو "كعكة" تسيل لعاب بيزنس العقار ورؤوس الاموال الراغبة في تحقيق ارباح سهلة وبأقل مجهود!
• الكساد والانكماش العقاري السوق العقارية في العراق تفتقد الى التنافسية والشفافية والكفاءة في توجيه الموارد والأمان والعدالة الاقتصادية وانتظام هيكل الاسعار وغياب كامل لدور الدولة في تمكين آلية السوق من ممارسة دورها!ولا يهم بيزنس العقار بالطبع اعتماد الاستراتيجية الوطنية الاسكانية للتغلب على ازمة السكن في العراق وبناء وتوسيع مصانع الاسمنت وانتاج القطع والهياكل الخرسانية المسلحة السابقة الصب(مصانع الابنية الجاهزة)لتجهيز وامداد المشاريع الانشائية بما تحتاجه من القطع والهياكل الخرسانية المسلحة وتوسيع قاعدة ورش الحديد سابق الجهد لتجهيز مصانع الابنية الجاهزة بالكميات اللازمة من هذا النوع من الحديد!ومصالح بيزنس العقار تجعله يتعامى عن مجمل الصعوبات التي يواجهها قطاع الاسكان الوطني في بلادنا كالتقادم الانشائي وتآكل المواد الانشائية مع تقدم الزمن وتغييب الادامة والصيانة والتحديث،فوضى التوسع العمراني وظاهرة العشوائيات وبيوت الصفيح والبناء على السطوح والتقادم العمراني،النمو السكاني الكبير في بلادنا،آثار القادسيات الكارثية والانفاليات الكردستانية والتغييرات الديموغرافية،التغير الديموغرافي نتيجة الاعمال الارهابية والتهجير القسري،تواصل الهجرة التقليدية من الريف الى المدن طلبا للرزق نتيجة تدهور الزراعة المستمر.لقد ارتفعت اسعار المواد الانشائية اضعاف اسعار عام 2003 بسبب:
ارتفاع اسعار المشتقات النفطية واجور النقل
الوضع الامني المتردي
احجام الدولة عن توزيع الاراضي على مواطنيها او منحهم سلفاً مالية من غير نسبة فائدة
الاعلان عن عدم توفر الاراضي الكافية لتوزيعها على الفئات المشمولة بالتوزيع واستبدالها ببدل نقدي
الزحف العمراني على الاراضي الزراعية ومشاكل المياه والبيئة
ضعف الخدمات ورداءة البنى التحتية
فوضى الاستيراد وضعف مراقبة تدفق السلع من السوق المحلية واليها والمراقبة على المنافذ الحدودية الامر الذي ادى الى دخول السلع التي لا تستوفي شروط ومعايير السلامة والنوعية!ودخول السلع التي تنافس المواد الانشائية ذات المنشأ المحلي
تحول العراق الى بلد للطمر الصناعي.
ركود اسواق العقار والاستثمار العقاري وتفشي ظاهرة الانكماش العقاري مؤداه:
تداعيات الملف الامني على سقف الاسعار حيث لازال التوجه هو تفضيل الاحتفاظ بالسيولة النقدية بدلا من الاستثمار العقاري
تدني قيمة عموم الاستثمارات في قطاع الانشاءات والبناء والتشييد
ضعف حركة مجالس المحافظات والمجالس البلدية لمواجهة الأزمة في قطاع الاسكان والبناء
غياب الدعم الحكومي التمويلي والتشريعي وحتى انشاء وحدات سكنية لعوائل الشهداء
ضعف استقطاب الاستثمارات الاجنبية خاصة العربية والخليجية
التهجير القسري
شروط الملاكين والطلب بدفع الايجارات لثلاثة او ستة اشهر مقدما
ثغرات القوانين الاستثمارية النافذة
استمرار العمل بنظام الطرق والابنية رقم 44 لسنة 1935 في عموم بلديات ومدن العراق الامر الذي اسهم في التخلف عن الركب الحضاري
ضيق حركية الخريطة الاستثمارية وغياب البيئة التمكينية المساعدة
تخلف الاداء الفني والمهني لدوائرالتسجيل العقاري والفوضى الضاربة في ملفاتها وخرائطها واهمال المسح الكادسترائي والارشفة الالكترونية
ارتفاع اسعار المواد الانشائية
اهمال الابنية والقطع الخرسانيّة الجاهزة ونصف الجاهزة في تنفيذ الابنية والمنشآت وتخلف الاساليب المستخدمة في قوالب الصب الجاهز
تجنب المصارف الاهلية والاجنبية النشاط في الاستثمار العقاري
جمود النشاط الاقراضي للمصرف العقاري وفق الضوابط والتعليمات الخاصة بمنح القروض اذ يعاني من الروتين القاتل في تمشية المعاملات
الدور الهزيل لوزارة المالية في تسهيل انسيابية الحصول على القروض العقارية بدفعة واحدة او رفع قيمة القروض العقارية لتسهيل اجراءات تخصيص الاراضي العائدة للدولة لبناء الوحدات السكنية
نأي لجان النزاهة مراقبة عمل المصارف في هذا المضمار
التباينات الواسعة في اسعار العقارات للاراضي غير المفروزة والاراضي المفرزة وحسب مواقعها ومساحاتها
تباين اسعار المتر الواحد من الارض الخالية من البناء والعقار المشيد(البيوت)
ارتفاع نسب الدلالية – التوسط واجور تعقب معاملات الشراء
استمرار زحف العشوائيات الغير قانونية والتي باتت تخنق المدن وتؤثر سلباً على بناها التحتية
تقادم البنى التحتية وشبكات الكهرباء والصرف الصحي والماء الصالح للشرب والنقل والاتصالات السلكية وانعدام اعمال الصيانة الضرورية بعد تضرر العديد من المنشآت بالحروب الكارثية والاقتتالات الاهلية واعمال الارهاب
انعدام التخطيط الحضري والعمراني والتوسع السكني الافقي المفرط والاستغلال السئ للأراضي وسوء توزيع الاسواق والمولات التجارية والمجمعات الخدمية والمنشآت الصناعية الصغيرة والمتوسطة وورش خدمات الصيانة والتصليح
افتقار المشاريع الصناعية ومحلات الصيانة والتصليح الى التكنولوجيا الملائمة للبيئة وعدم مطابقتها للاشتراطات البيئية
سوء ادارة المخلفات والنفايات واهمال تدوير المخلفات وتراكم الملوثات وطمرها في الاماكن غير المرخصة او تركها في العراء
تنامي الرغبة بالعيش في الجيوب الطائفية المنعزلة
الشائعات التي يبثها التجار بقصد سياسي او شعبوي
عجز العرض مقابل الطلب!
• عجز الدولة والمبادرة الوطنية للاسكان كل ذلك ادى الى حرمان شريحة واسعة من ذوي الدخول المحدودة في المجتمع من امتلاك العقارات بالتزامن مع موجة التحضر التي ضربت الفئات الشابة وزرعت في انفسهم روح النزعة الاستقلالية عن اسرهم،وادى ايضا الى احداث جملة من الآثار الاجتماعية والنفسية والاقتصادية والمورفولوجية والصحية السلبية فضلا عن الضغط على خدمات البنى الارتكازية!ويبدو ان الحديث عن المبادرة الوطنية للاسكان هذه الايام والمطالبة باقرار قانون البنى التحتية الذي يتضمن (5) مليارات دولار لقطاع الاسكان والادعاء بتبني استراتيجية لرفع المعاناة عن الفقراء والمعوزين من خلال توفير قطع اراض سكنية لهم وتخصيص المبالغ اللازمة لبناء الاراضي!يأتي لاغراض تنفيسية وانتخابية وفي سياق المزايدات السياسية،والمبادرة تشمل توزيع سندات عقارية على عوائل الفقراء والارامل واليتامي بموجب قرار مجلس الوزراء 254 لسنة 2013 وبسعر 100 دينار للمتر المربع الواحد استنادا الى المادة 40 من قانون بيع وايجار اموال الدولة رقم 21 لسنة 2013!
الدولة ما زالت عاجزة في خفض اسعار العقارات وحل ازمة السكن بسبب عدم وجود رؤية واضحة في كيفية التعامل مع الازمات التي تحدث في البلاد،والاخفاقات كثيرة تشوب عملية البناء والاعمار للبلاد وعدم القدرة على توفير البنى التحتية التي تفتقرها اغلب المناطق السكنية،ما ادى الى ارتفاع اسعار العقارات في المدن ذات الخدمات الجيدة،وانعكاس ذلك سلبا على نظام الرهونات العقارية في المصارف العراقية نتيجة عدم تمكنها من تقديم قروض موازية لاسعار العقارات كونها اسعاراً خيالية،واذا قدمت المصارف العقارية هذه القروض وفق هذه الاسعار فأنها ستعاني من ازمة جديدة يصعب الخروج منها.
• المافيا العقارية تدس انفها بالتقييم غير الصحيح للعقارات المصارف العراقية ترى ان هذه القروض منجزات اقتصادية لها،ومن خلالها يجري الاسهام بحل ازمة السكن،وهنا دست المافيا العقارية انفها ايضا عبر عملية تقييم العقارات بشكل غير صحيح والضغط على المقترض بتقييم العقار الذي يشتريه بقيم قليلة تؤثر على قيمة القرض مما يضطره لدفع رشا مالية لكي يحصل على تقييم عالي لعقاره فيضمن حصوله على القرض!هذا ما يقوم به البيزنس العقاري وهو الممنون!الادهى ان هذه القروض والسلف يتم من خلالها خداع المواطن واغراقه بديون قد تدوم الى 15 عام تقيد بها حريته من جانب وليدفع فوائد طيلة سنوات نسبتها 58% من قيمة القرض،والخدعة تكون في اعلان نسبة الفائدة التي لا تزيد على 8%،وهي التي تغري المواطن والموظف لانها دون سقف 12% الذي يحرمه الشرع في الاقتراض كفائدة!المفارقة هي ان المواطن يدفع 8% سنويا فائدة لكل المبلغ الذي يقترضه اي اكثر من 60% فائدة يضطر المواطن لتسديدها!وهو استثمار خيالي للمصرف وسرقة للمواطن في وضح النهار باسم الفائدة القليلة 8% التي لا يذكر في العقد انها سنوية!
• اختراق هيئة دعاوى الملكية وبالضد من قرارات واحكام هيئة دعاوى الملكية العقارية وبالتواطؤ مع بعض محاكم البداءة عمل البيزنس العقاري على اغتصاب عقارات المواطنين والاستيلاء عليها لصالح كبار المسؤولين الذين يرفضون التخلية،بل ويعيدون تسجيل الاملاك المعادة لأصحابها باسم وزارة المالية - دائرة عقارات الدولة بدل دائرة الاموال المجمدة او ديوان الرئاسة ابان عهد صدام حسين،وهذه الظاهرة تشهد عليها المنطقة الخضراء.ويؤدي البيزنس ايضا دور عصابات المافيا لتزوير ملكية عقارات الدولة والمواطنين وبيع الأملاك باستخدام وثائق بيع وشراء وادلة ثبوتية مزورة من دون علم اصاحب المنازل الشرعيين،وتتم معظم عمليات التزوير على املاك افراد لم يتمكنوا من المراجعة بسبب الظروف الامنية!كما ساوم هذا البيزنس اصحاب الاملاك الشرعيين على بيعها بثمن بخس وليس بسعر السوق السائد!واستحوذ بصفقات مربحة على عقارات تعود لاقارب صدام ولضباط كبار في الجيش السابق بالاماكن المميزة في بغداد وذات الاسعار المرتفعة كالمربع الرئاسي في الجادرية وفي المنصور والكاظمية وتحت مسميات دينية او تحت تأثير ساسة كبار!وقد تعرض بعض المسؤولين في الدوائر العقارية الحكومية الى التهديدات والمخاطر بسبب كشفهم الفساد والتزوير!وكل ما يتعلق بهذه الملفات نقل الى مكتب المالكي!وترأس احمد نوري المالكي نجل رئيس الحكومة منذ عام 2011 اللجنة الحكومية المكلفة بمتابعة هذا الملف!
امن بيزنس العقار منح اراضي سكنية لموظفين من الدرجة الاولى في الرئاسات الثلاث،وذلك بحد ذاته كان قطرة في بحر التلاعب باملاك وعقارات الدولة!عقارات حكومية تم شراؤها بمبالغ لا تتجاوز 25 الف دينار كما هو الحال مع مديريات الأمن السابقة ومقرات الجيش الشعبي ومقرات الفرق والشعب والفروع والمكاتب التابعة لحزب البعث المنحل ومنشآت مطار المثنى وجامعة البكر،والتي تزيد مساحات بعضها على الف متر مربع في قلب مراكز المدن العراقية اصبحت الآن ملكا خاصا للأحزاب الطائفية والمتنفذة والحاكمة وفق مبايعات صورية مع وزارات المالية والبلديات والداخلية!وآليات تحويل املاك هذه العقارات غير قانونية اعتمدت على قرارات تصدر من السلطات العليا وبفعل ضغوط سياسية،مما يبين مدى تعاظم نفوذ بيزنس العقار والتلاعب بالاملاك الحكومية واملاك المواطنين!لقد استولى احد الاقطاب الطائفية على جامعة البكر التي تبلغ مساحتها 13 الف متر مربع بثمن بخس لاقامة جامعة خاصة لاغراض ربحية بغطاء ديني!
تمكن بيزنس العقار من شمول كل من النواب ومستشاريهم والمدراء العامين في مجلس النواب بقروض من المصرف التجاري الحكومي،قيمتها 450 مليون دينار/النائب،وبفوائد نسبتها 9% قابلة للنقصان،ويعادل هذا الحجم من القروض ميزانية وزارة او ميزانية محافظة،ويعادل بناء 5425 دار يبنى عن طريق القروض العقارية البالغة 30 مليون دينار،والتي تمنح بشروط اصعب وبفوائد اكثر!ويتفنن البيزنس المذكور في صياغة اساليب مصادرة المنازل،ويتذرع بأن الاراضي هي للنفع العام،كما جرى الاستيلاء على اراضي بحجج واهية وزعت على الرعية والبلطجية!
وتمكنت مافيا العقار ممثلة في البيزنس من اختراق هيئة دعاوى الملكية قبل وبعد تشريع القانون الجديد للهيئة رقم 13 لسنة 2010 لتنتهك حقوق الخزينة العامة،حيث كان هناك مغالاة في التعويضات التي اعطيت للاهالي عن العقارات التي صودرت في ظل النظام السابق والتأخر في دفعها!وكان جوهر القانون المذكور هو ابقاء الاملاك المغتصبة تحت تصرف المغتصبين وتحميل الضحية رغما عنها التعويض النقدي عن تحسينات واضافات،قام بها الغاصبون حسب رغباتهم،ولم تكن للضحايا اية ارادة فيها.ويهمل القانون الاندثار الذي حصل على العقار نتيجة استعمال الغاصب له والاستفادة منه بل ويكافئ الغاصب بأن يُدفع له قيمة العقار بسعر اليوم عند استعادته منه!
• التداول بالعقار من الصفقات المربحة البطالة المقنعة في العراق تصل الى 60% والتضخم مرتفع بينما تصل نسبة الفوائد على القروض المصرفية الممنوحة الى الذين يريدون شراء البيوت الى 17%!ووفق بيانات البنك المركزي العراقي فقد ارتفعت اسعار الايجار خلال عام 2012 بنسبة 12.6%،واسعار صيانة وخدمات السكن بنسبة 3.9% بينما ارتفعت اسعار الوقود بنسبة 2% بسبب ارتفاع سعر النفط في السوق السوداء خلال فصل الشتاء!وكل هذه المؤشرات انعشت بيزنس العقار لتجعل التداول بالعقار من الصفقات المربحة بعد وصول الاسعار مديات جنونية!فاقت بها حتى اسعار العقارات في الغرب الرأسمالي!الا ان السوق العقارية في العاصمة العراقية تشهد حالة ركود غير مسبوقة مع انخفاض ضئيل بالاسعار بسبب التدهور الامني والتوترات الاهلية!
وهذه هي حال سوق العقار في كردستان الذي يعاني من الكساد بسبب الظروف السياسية المتقلبة في البلاد والاجراءات التي تمنع المواطنين خارج الاقليم من الاستملاك في كردستان!ويمر تنفيذ المشاريع الاسكانية في كردستان العراق بعقبات مؤداها اختلاط المفاهيم والقيم وفوضى السوق المحلية،ولا يعرف الفرد تحديدا دوره بالضبط وتماسه مع هذه المشاريع الامر الذي اختلطت فيه الاوراق،ولا يفلح فيها سوى البيزنس العقاري من المقاولين الكبار الذين يحتكرون الاعمال الكبيرة ويتحكمون باسعار السوق،وعادة يكون هؤلاء تحت الخيم والعباءات الحزبية والعشائرية والاثنية اي الولاءات دون الوطنية.
ورغم ان رؤوس الأموال والقروض الحكومية الاسكانية مثل قروض المائة راتب"سلف الموظفين التي استثمرها اصحابها في شراء بيوت صغيرة او مشتملات"وسلفة مصرف الرشيد"اطلقها عبر النافذة الاسلامية وتتضمن اقراض المواطن مبلغ 200 مليون دينار"كانت المحرك الرئيس لسوق العقار الوطني الا انها توقفت بعد توزيعها على عدد محدود من الموظفين لتعلن وزارة المالية بعد ذلك اخلاء صناديق الاقراض من الاموال!وروتين وبيروقراطية المصرف العقاري وصندوق الاسكان متميزان في تقديم القروض الى موظفي الدولة فقط،ويفترض ان تشمل القروض شركات الاسكان العامة والاهلية من اجل تشييد مجمعات سكنية متكاملة بالاضافة الى الاقراض لتوسيع المساكن المشيدة او الاضافات او الترميم.
تمنح اجازة بناء طابو فقط لمن يملك قطعة ارض بمساحة 200 متر مربع فما فوق ويمنح قرض عقاري قدره 30 مليون دينار!وهذا يعني حرمان عدد كبير من الاسر التي لا تملك وحدات سكنية من الاستفادة من قرض العقاري كونهم لا يستطيعون شراء ارض سكنية بمساحة 200 متر مربع لارتفاع اسعارها!
• الرعاية الحكومية للاستثمار الاسكاني تضليل اعلامي كان الطابو يروج ما لا يقل عن 70 معاملة يوميا واليوم لا تكاد تصل الى نحو 12 معاملة/اليوم مما اثر على عمل المعقبين والدلالين وغيرهم ممن يشتغلون في سوق العقار.ويبدو ان الوضع الأمني يدفع بشكل متسارع باتجاه هجرة الاموال خارج العراق،وحديث الحكومة المركزية عن انشاء المجمعات السكنية الخاصة بموظفي الدولة ورعاية مشاريع المجمعات السكنية الاستثمارية منذ عام 2003 هو للاستهلاك المحلي والتضليل الاعلامي!انظر:مشروع المليون وحدة سكنية،مشروع معسكر الرشيد السكني،مشروع واحة العراق في الجنوب،مدينة البصرة الجديدة،مشروع بسماية،مشروع مدينة الثورة السكني!ورغم نفي الحكومة وقوى الاسلام السياسي المتنفذة لا تزال الرساميل الايرانية تعمل وتمول مشاريع استثمارية غير قليلة في العراق،خاصة في محافظات كربلاء والنجف والبصرة وبغداد!وهناك تجارة ومطاعم وفنادق ريعها يذهب لخدمة الجهد التعبوي الطائفي!
المشاريع الاسكانية ضرورية لخلق التوازن في اسعار العقارات وحاجة العراق تصل الى 3.5 مليون وحدة سكنية،ما يعني ان حجم العمل الذي شهده العراق منذ 2003 حتى الان لا يشكل سوى 1 بالألف من الحاجة الفعلية!واذا اخذنا بنظر الاعتبار بالسكن المركب(سكن اكثر من عائلة في مسكن واحد)،والذي بلغ في العراق (2.2) اسرة لكل وحدة سكنية،وكذلك المساكن المتهالكة والآيلة للسقوط،فإن الأمر يستدعي بناء ضعف العدد المقدر!وينفق المواطن اليوم ما بين 60% – 70% من دخله الشهري على السكن والنقل!ويسكن 17% من مواطني بلادنا بطريقة عشوائية و21% في اراضي تابعة للحكومة و23% في دور سكنيةغير مؤهلة صحيا!ان ثلثي دور السكن تشكو من اختناقات سكانية،ويبلغ معدل الذين يسكنون في الغرفة الواحدة من خمسة اشخاص الى ثمانية.
مالكو العقارات مستعدون لتحويل ابنيتهم واراضيهم الى البناء العمودي فيما لو سمح لهم ببيع الوحدات السكنية الجديدة بشكل منفرد ومفروز!اذ يعزف هؤلاء عن البناء بسبب عدم وجود جدوى اقتصادية من انشاء الوحدات السكنية لانهم غير قادرين على بيعها لاسترجاع رؤوس اموالهم وتحقيق الارباح!والتحول من التوسع الافقي الى البناء العمودي يزيد عدد الوحدات السكنية الحالية في العراق من 2.15 مليون وحدة سكنية حاليا حسب الامم المتحدة الى اكثر من 4 مليون وحدة سكنية خلال خمس سنوات،وهذا التوسع العمودي لا يتطلب بنى تحتية جديدة تكلف الدولة ميزانية هائلة كما في التوسع الافقي بل سيكون المطلوب تحسين وتوسيع هذه البنى والخدمات!والفرق شاسع بين كلفة التحسين والتوسيع وبين الانشاء الجديد الذي قد يصل الى عشرات الاضعاف!
لا زال دور المجلس الاعلى للاسكان والهيئة العامة للاسكان والمركز الوطني للاستشارات الهندسية والمعمارية والمركز الوطني للمختبرات الانشائية وشركات الاسكان الحكومية معطلا!وهي تعاني من البطالة المقنعة وتغييب ثقافة العمل المؤسساتي وشروط المنافسة الحقة عبر التدريب والتأهيل المستمر للكوادر ونظم الحوافز المجزية والحقيقية.ونقابة المهندسين وجمعية المهندسين لا زال دورهما ايضا معطلا للمصادقة على التصاميم والمخططات للمباني والدور السكنية الجديدة اسوة بما يجري في دول الجوار والمنطقة واعتماد نظام الكوتة فيها لضبط مواصفات البناء ومتانته وجماليته وحفظ حقوق جميع الاطراف الداخلة في عملية الانشاء من مقاولين ومهندسين ومالكين!
• مشاريع اسكانية في كردستان العراق في هذه الاجواء الملبدة بالغيوم واحتكار وعنجهية البيزنس العقاري تنعدم البيئة التمكينية المساعدة "Enabling Environment" التي توفر للمهندس ورجل الاعمال والمقاول والصناعي وعمال البناء ومالك العقار والهيئات الحكومية والمواطن الحد الادنى الممكن من فرص المشاركة في مشاريع الاسكان بفاعلية وتنافسية وفي السوقين المحلي والدولي،اي ان الجميع يكون قادرا على الحصول على الخدمات التي يمكن الاعتماد عليها وعلى المرافق الضرورية لاداء اعماله،كخدمات المعلوماتية،العمالة الماهرة،الخدمات المالية،الخبرة،مرافق التدريب،والنظم القانونية العادلة الكفؤة.وتتركز المشاريع الاسكانية الاستثمارية اليوم في محافظات كردستان واهمها:دهوك سيتي،دابين (2) ماسيك في دهوك،كلوبل سيتي والقرية اللبنانية في بحركة وهەرشەم سيتي وهيوا سيتي وفيوتشر سيتي وامباير وشاهان سيتي وناز سيتي ولاوان السكني في اربيل...الا ان كردستان العراق تفتقد مشاريع الوحدات السكنية ذات الكلف الواطئة ومشاريع السكن الشبابية الامر الذي اوجد الحاجة الملحة لاستراتيجية سكنية تأخذ على عاتقها دراسة الازمة واسبابها واعتماد حلول واقعية باتجاه الانفتاح الحكومي والتعاوني معا لبناء منازل بكلف منخفضة تتناسب وامكانيات ذوي الدخول المحدودة،الى جانب الزام الشركات العقارية الاجنبية والوطنية المالكة للعقارات التي ستبنى مستقبلا ببيعها فقط للعراقيين من ذوي الدخل المحدود وبأسعار متهاودة بحيث نسبة الارباح لا تتعدى 10% من قيمة التكلفة،وخلاف ذلك يعني الاستيلاء عليها من قبل ابناء الخليج وايران وطبقة المليارديرية من العراقيين الذين ظهروا في غفلة من الزمن!ونشر ظاهرة "تسقيع" العقارات اي الاقبال على شراء الشقق والدور السكنية في الاماكن الراقية وتركها فترة ثم عرضها للبيع بضعف سعرها!
تتواجد في بلادنا اليوم آلاف المكاتب والشركات للمقاولات والتسويق العقاري،معظمها شركات صغيرة فيها مقاول واحد على الاكثر،اما المهندسون والعمال فيوظفون عندما تحصل الشركة على عقد ويسرّحون عندما يستكمل العمل على ذلك العقد.ولا تستطيع هذه الشركات الحصول على القدرات التكنولوجية وتطويرها،كما انها لا تستثمر في التدريب والتطوير المهني لموظفيها،وليس لديها فرص للاستثمار في المعدات التي يمكن استخدامها بشكل مفيد في تحسين انتاجية العمال والشركة!يستثنى من ذلك الشركات الكبيرة كالمعمورة للاستثمارات العقارية SMRI،الامين للاستثمارات العقارية AMECO/رئيس مجلس الادارة هشام اسماعيل شريف وهي صاحبة شركة الحمراء للاستثمارات العقارية في الاردن،النخبة للمقاولات SNUC.. وجميعها شركات فاعلة في سوق الاوراق المالية!بالمقابل تنشط شركات عقارية غير قليلة في كردستان لاقامة المشاريع الاسكانية واهمها: مجموعة شركات العادل المتحدة AUC - رئيس مجلس الادارة رشدي سعيد الجاف والمشرف العام الشيخ عبد القادر الطالباني،مجموعة ئاريؤ للبناء المحدودة – لانه سيتي في اربيل قرب ماجدي مول بجانب مشروع (ده شتي به هه شت) وخلف مشروع(ذيان سيتي)،المنزل البغدادي لاوان،المتحدة للعقارات،باب العقارات،ارض الامل للعقارات،النهوض للعقارات،الباصو للتجارة العامة والاستثمارات العقارية والصناعية...ومن الطبيعي عندما تكون المواصفات ضبابية وعائمة وغير محددة بشكل جيد وعندما يغيب التخطيط يكون من السهل التلاعب بالكميات والمواصفات،ليتهيأ للفساد بكافة اشكاله جوا خصبا للنمو والتوسع!
ورغم الانخفاض النسبي بأسعار العقارات اثر تطبيق اجراءات الاقامة والكفالة التي وضعتها الحكومة الاقليمية لتقييد عملية توافد النازحين اليها من المحافظات الاخرى وتحسبا من تسلل الارهابيين الا ان الاسعار بقيت مع ذلك فوق طاقة الكثير من المواطنين مما تسبب في الانكماش العقاري ما قلص اعداد النازحين وهم اكثرية المتعاملين في سوق العقارات!واتخذت المئات من الشركات العربية والاجنبية والعراقية من المحافظات الاخرى مكاتب لها في المدن الكردستانية بحثا عن الاستثمار في الاقليم،ومنها الشركات والمكاتب العقارية!وتنتشر العشرات من مكاتب الشركات والمجموعات العقارية والتجارية في عينكاوة ذات الغالبية المسيحية وهو ما تسبب بحدوث قفزات هائلة في ايجارات الدور.ولا يمكن ان ترقى اية منطقة في اربيل بالسعر الى منطقة عينكاوة وهي اسعار خيالية لمعظم ذوي الدخل البسيط ولا حتى المتوسط به،وتجاوزت الاسعار في عينكاوة حتى مثيلاتها في لندن مدينة الضباب ولا تنافسها في السعر المرتفع الا اجزاء من مدينة اربيل ظهرت للعمران مؤخرا حيث يسكنها بعض الاثرياء وكبار موظفي الحكومة والمسؤولين الحزبيين،والاراضي السكنية والتجارية والزراعية في كربلاء والنجف بسبب ازدياد نشاط السياحة الدينية واعتبارها مراكز قرار سياسي وديني والمنطقة الخضراء في العاصمة العراقية.والنشاط الاساسي في سوق العقار الكردستاني هو التأجير الذي انخفضت اسعاره بعد انخفاض الطلب عليه من الوافدين من محافظات اخرى.
يعاني اللاجئون السوريون المهجرون من بيوتهم داخل بلادهم من قساوة الوضع الراهن الذي عصف بهم بلا رحمة بعدما اجبروا على ترك اماكن سكناهم ومن العوز والفاقة والبطالة والمرض وتشرد الأطفال وضياع فرص التعليم وضعف في اللغة الام ومن الاحباطات النفسية والصحية،ويستغل بعضهم واقع التهجير القسري لاغراض الفائدة المالية عن طريق استثمار معاناة الآخرين لينشط الدلالون في المتاجرة والمضاربة!ان تدفق النازحين السوريين ومواصلة العائلات المسيحية الهجرة الى كردستان العراق واستمرار النزاعات العرقية والعنف في كركوك وديالى والموصل ادى الى ارتفاع ايجارات المنازل في اربيل ودهوك والسليمانية!يذكر ان المسيحيين تعرضوا في بغداد والموصل الى سلسلة من المظالم بالعمليات الارهابية وانتزاع الملكيات الخاصة من عقارات بالقوة والاكراه وبأسم الاسلام المتطرف وكانت السبب الرئيسي لدفع الآلاف الى الانتقال الكامل والهجرة الى كردستان العراق!ولعب بيزنس العقار ومتنفذون في الحكومة العراقية دورا خطيرا من اجل الاستيلاء على عقارات المسيحيين بكل الوسائل المتوفرة وبكلفة زهيدة جدا رغم وجود مادة في الدستور تمنع انتقال الاراضي اذا كان ذلك يتسبب بتغيير ديموغرافي!
بغداد
1/12/2013
