سلام العافيه والامان
الكلوسن هي اخر مرحلة من مراحل شراء البيت يتم فيها التوقيع على العقد واوراق كثيره تتضمن كل العمليه البنكيه والشروط التي اتفقت بها مع البائع وكانت هذه العمليه سابقا تكلف من اربع الى ستة الاف دولار اما ان تكون على المشتري او البائع ولكن لحسن الحظ هذه تاعمليه اصبحت مجانيه على المشتري وورقه رابحة في مفاوضاته مع البائع وساشرح هذا لاحقا ولكني ذكرت الكلوسن هنا لاسباب ستعرفونها اثناء قراءة المقال
البنك يعطيك القرض مقابل فائدة وصلت في السنوات السابقة بحدود الثمانيه في المائه اما الان في حدود الاربعه بالمائه وانا اتحدث عن القرض لمدة ثلاثين سنة....وقضية حساب الفائدة مع عدد السنوات رياضيا معقدة بعض الشيء بحيث انا دخت والايجن تشرح لنا...موجود مثل هذا الشرح على الكوكل المهم فهمت الشرح او لم تفهمه المحصله التهائيه سيضاف على القرض فائدة تقل عن قيمة القرض بحوال خمسة عشر بالمائه...لحد يجفل اخوان لانك تستطيع ان تقلل من هذا الهامش الربحي....
البنوك في حساباتها الذكيه وضعت الاليه التاليه حتى تصل حساباتها الى هذا المستوى من الربح من خلال الاربعه بالميه هذه وهذه الاليه لنفترض ان قسطك الشهري 720 دولار البنك سيقسم هذا المبلغ الى قسمين مائتي دولار تذهب الى القرض الذي اخذته وال520 دولار تذهب للفائدة المحسوبة عليك حتى يستمر قرضك عاليا وتبقى الفوائد مستمرة عليه...ولان البنوك هنا تعمل بمبدا الفائدة التناقصيه ...فانك تستطيع ان تقلل كثيرا من هذه الفائدة
مثال. في الجزء الثاني ذكرت ان جعل القسط السنوي ما يعادل ثلاثة عشر شهر سيقلل ما يقارب من عشر سنوات والان لنخسبها بالارقام
انا ادفع مائة دولار شهريا زيادة على القسط..في السنة الف وميتين في العشرين سنه 24 الف دولار
ادفع قسط شهري 720 دولار يعني في السنه 8600 دولار في العشر سنوات 86 الف دولار...86 ناقص 24 يساوي 62 الف دولار
بمعنى ان المائة دولار التي ادفعها شهريا اختبصرت من الفوائد 62 الف دولار ...فكيف اذا بين فترة واخرى حسب التساهيل دفعت ما تستطيع مستقطعا من القرض؟؟؟؟؟؟
السؤال هنا هل سابقى طول هذه السنوات ادفع نفس المبلغ الشهري...الجواب نعم ولا
قلنا في الجزء الثاني ان التامين على القرض ينتهي بعد تسديد العشرين بالمائه من القرض ...وهذه مضافه على القسط وليست جزءا منه
كل عشرة الاف دولار تدفعها تخفض من القسط الشهري ما يقارب 65 دولار...فلو دفعت مثلا عشرين الف من قرض بمائة الف سينزل التامين على القرض وايضا مائه وثلاثون دولار
طبعا تامين القرض سينتها اوتماتك ولكن لتقليل مبلغ القسط لا بد ان تطلب انت هذا... وهنا البنك يلعب لعبته وينزل لك القسط الشهري ولكن بمقابل ماذا؟؟؟؟؟؟
سيحسب عليك المبلغ معاملة كلوسنك جديدة يعني يخفض عليك القسط ويضيف على القرض اربع الى ستة الاف طبعا هذه ستكون عليها فوائد ايضا...لهذا الكثير ينصح بان تبقي القسط كما هو الا اذا لا سامح الله جدا محتاج لهذا التخفيض
بالنسبة للفائد لن يتم تغييرها في حالة النزول او الصعود ايضا الا بطلب منك...يعني اذا صارت واحد بالمائه تستطيع ان تعدل قيمة الفائدة ولكن سيحسب عليك كلوسن جديد...كانت هناك نصيحة من الايجنت في حالة الانخفاض ولديك مبلغ جيد تدفعه للقرض ممكن ان تعمل كلوسنك لانك ستضرب عصفورين بحجر تقليل القسط وتقليل الفائدة على القرض
وووووووسلاما للعراق
وحتى لا تزاحم الموضوعتان السابقتان صفحة الهجرة فقد تم نقلهما الى مواضيع الحياة في امريكا
الجزء الاول
http://www.ankawa.com/forum/index.php/topic,551307.0.htmlالجزء الثاني
http://www.ankawa.com/forum/index.php/topic,551477.0.html